Vendre un logement loué : occupé ou libre, les règles à connaître

Vendre occupé ou vendre libre : deux ventes bien différentes

Vous êtes propriétaire d'un logement actuellement loué et vous souhaitez le vendre. La première question n'est pas « combien vaut mon bien ? » mais « quand se termine le bail ? ». La vente d'un logement ne met jamais fin au bail en cours : le contrat suit le logement, quel que soit son propriétaire.

Deux options s'offrent alors à vous :

• Vendre occupé : l'acquéreur devient le nouveau bailleur, aux conditions exactes du bail en cours. La vente peut se faire immédiatement, sans attendre d'échéance.
• Vendre libre : il faut que le bail prenne fin, ce qui suppose de respecter des délais légaux précis, calculés sur la date d'échéance du contrat.

Ce choix a des conséquences directes sur le prix et le calendrier. Vendre libre élargit le marché, puisque le logement intéresse aussi bien un investisseur qu'un acheteur cherchant une résidence principale. Vendre occupé restreint les acquéreurs potentiels aux investisseurs, et le prix est généralement décoté : l'acheteur ne peut ni occuper le logement ni mettre fin au bail à sa convenance.

Location nue ou meublée : des règles qui changent tout

Les délais et les droits applicables dépendent entièrement du type de location. Une location vide (ou nue) relève de la loi du 6 juillet 1989 : le bail dure au minimum trois ans, et un congé pour vendre doit être délivré au moins six mois avant son échéance.

Une location meublée obéit à des règles différentes : le bail dure en principe un an, et le congé pour vendre doit être délivré au moins trois mois avant l'échéance. Autre différence essentielle : en meublé, le locataire ne bénéficie d'aucun droit légal de priorité d'achat lorsque le propriétaire vend. Avant d'engager une stratégie, relisez donc votre bail : c'est lui, et non vos souvenirs de signature, qui fixe les délais applicables.

Le congé pour vendre : délai et formalités

Si vous souhaitez vendre libre, le congé pour vendre est l'étape centrale. En location nue, il doit parvenir au locataire au moins six mois avant la fin du bail. Passé ce délai, le bail se renouvelle automatiquement pour trois ans et la possibilité de vendre libre à cette échéance est perdue. En location meublée, le délai est de trois mois avant l'échéance, avec un motif légitime (la vente en est un).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre signature. Il doit indiquer le motif de la vente ainsi que le prix et les conditions proposées. Un congé mal rédigé peut être considéré comme nul, et ce vice ne se rattrape pas dans les délais : la vigilance sur la forme est aussi importante que sur le délai lui-même.

La priorité d'achat du locataire

En location nue, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire : celui-ci dispose de deux mois pour l'accepter, portés à quatre mois s'il finance l'achat par un crédit. S'il refuse ou ne répond pas dans ce délai, il doit quitter le logement à l'échéance du bail, et le bien peut être vendu libre à un autre acquéreur.

Un point de vigilance mérite d'être connu : si le logement est finalement vendu à un prix ou à des conditions plus avantageuses que celles notifiées dans le congé, le locataire retrouve automatiquement sa priorité d'achat. Le notaire doit alors lui notifier les nouvelles conditions, et le locataire dispose d'un mois pour se décider. Omettre cette notification expose la vente à une contestation ultérieure.

En location meublée, le locataire ne bénéficie pas de cette priorité légale, même si le propriétaire reste libre de lui proposer le bien avant de le mettre sur le marché.

Un cas particulier s'ajoute à ces règles : un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à certains plafonds ne peut pas recevoir un congé ordinaire. Le propriétaire doit alors lui proposer un relogement correspondant à ses besoins, sauf s'il est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes. Si vous êtes dans cette situation, elle change souvent la stratégie la plus réaliste : vendre occupé plutôt que de tenter un congé qui risque d'être inopérant.

Ce que l'acquéreur achète avec le bail

Si vous vendez occupé, le bail est opposable à l'acquéreur : il devient bailleur aux conditions exactes du contrat en cours, loyer compris. Il est donc utile de préparer un dossier locatif complet pour que l'acheteur dispose de toutes les informations :

• le bail et ses éventuels avenants, ainsi que l'état des lieux d'entrée ;
• le montant du loyer, la date de sa dernière révision, les charges et leur dernière régularisation ;
• le dépôt de garantie, qui se transmet avec le bien et devra être restitué au locataire à son départ ;
• l'historique des paiements de loyer ;
• la date d'échéance du bail.

Un point concerne plus particulièrement l'acquéreur, mais vous avez intérêt à le connaître pour répondre à ses questions : depuis la loi ALUR, ses possibilités de reprendre le logement après l'achat sont encadrées dans le temps. S'il souhaite donner un congé pour vendre, il doit en principe attendre le premier renouvellement du bail si l'échéance intervient moins de trois ans après son acquisition. S'il souhaite donner un congé pour reprise afin d'habiter le logement, il doit respecter un délai minimal de deux ans après l'achat lorsque l'échéance du bail est plus proche. Cette information, connue dès la négociation, évite bien des malentendus après la signature.

Ce qu'il faut retenir

• Le bail ne s'arrête pas du fait de la vente : vous vendez occupé (le bail continue avec le nouvel acquéreur) ou libre (le bail doit se terminer avant la vente).
• Les délais de congé diffèrent selon le type de location : six mois avant l'échéance en location nue, trois mois en location meublée.
• En location nue, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, qui dispose de deux à quatre mois pour l'accepter ; en meublé, cette priorité légale n'existe pas.
• Un locataire âgé de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie d'une protection renforcée contre le congé.
• Vendre occupé suppose de remettre à l'acquéreur un dossier locatif complet, car le bail s'impose à lui dans son intégralité.

Astero