Droit de préemption de la mairie : comment se déroule la déclaration d'intention d'aliéner

Le principe du droit de préemption et les biens concernés

Dans de nombreuses communes, la mairie dispose d'un droit de préemption urbain (DPU) : elle peut acheter en priorité un bien mis en vente, aux prix et conditions déjà négociés entre le vendeur et l'acquéreur. Ce droit ne permet pas à la commune d'imposer un autre prix de son choix : il lui permet seulement de se substituer à l'acquéreur que vous avez trouvé, si elle le souhaite.

Le droit de préemption urbain s'applique dans les zones définies par la commune dans son plan local d'urbanisme, c'est-à-dire principalement les zones urbaines et les zones à urbaniser. En pratique, la plupart des biens situés en ville sont concernés. L'information se vérifie auprès de la mairie, et c'est le notaire chargé de la vente qui s'en assure systématiquement avant la signature de l'acte.

Ce droit ne doit pas être confondu avec une remise en cause de votre vente : il s'agit d'une étape administrative supplémentaire, qui ajoute un délai au calendrier, mais qui n'aboutit à une préemption effective que dans une minorité de cas.

La déclaration d'intention d'aliéner envoyée par le notaire

Lorsque votre bien se situe dans une zone soumise au droit de préemption urbain, le notaire adresse à la mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA). Ce document mentionne le bien vendu, le prix convenu et les conditions de la vente telles qu'elles figurent dans l'avant-contrat.

Cette déclaration est en général envoyée après la signature du compromis ou de la promesse de vente : la préemption constitue alors une condition suspensive classique de l'avant-contrat, au même titre que l'obtention d'un prêt. À réception de la DIA, la mairie dispose d'un délai de deux mois pour se positionner.

Ce délai court en parallèle d'autres étapes de la vente, notamment la recherche de financement par l'acquéreur. Lorsqu'il est bien anticipé, c'est-à-dire lorsque la DIA est envoyée rapidement après la signature de l'avant-contrat, il ne rallonge pas nécessairement le calendrier global de la vente. Un envoi tardif, en revanche, peut décaler la date de signature de l'acte définitif.

Les trois réponses possibles de la mairie

À l'issue de l'examen de la déclaration d'intention d'aliéner, la commune peut répondre de trois manières :

• Le silence pendant deux mois, qui vaut renonciation à préempter. C'est la situation la plus fréquente : la vente se poursuit alors normalement avec l'acquéreur initial.
• Une acceptation au prix indiqué dans la déclaration : la commune se substitue à l'acquéreur et achète le bien aux conditions que vous aviez négociées.
• Une proposition à un prix différent, généralement inférieur. Dans ce cas, vous pouvez accepter ce nouveau prix, renoncer purement et simplement à la vente, ou saisir le juge de l'expropriation pour faire fixer le prix. Cette dernière voie reste rare et allonge sensiblement les délais.

Que se passe-t-il si la commune préempte ?

Si la mairie décide de préempter au prix convenu, elle devient l'acquéreur du bien, en lieu et place de la personne avec laquelle vous aviez initialement contracté. Les conditions de la vente, prix et modalités, restent celles qui figuraient dans la déclaration d'intention d'aliéner transmise par le notaire. Pour vous, en tant que vendeur, l'opération se poursuit donc sur les mêmes bases financières, avec un acheteur différent.

Si la commune propose un prix inférieur et que vous refusez cette proposition, vous avez la possibilité de retirer votre bien de la vente plutôt que de céder à ce prix. Cette situation reste minoritaire : dans l'immense majorité des dossiers, la commune ne répond pas et renonce tacitement à exercer son droit.

Les autres droits de préemption à connaître

Le droit de préemption urbain n'est pas le seul dispositif susceptible de concerner votre vente. Selon la nature du bien et sa situation, d'autres priorités d'achat peuvent exister :

• Le locataire en place, dans certains cas de vente d'un logement loué : un congé pour vendre vaut offre de vente au locataire, qui dispose alors d'un délai pour se positionner.
• La SAFER (Société d'aménagement foncier et d'établissement rural), pour les biens agricoles et ruraux, terres, fermes, parfois maisons vendues avec des terres attenantes.
• Les autres indivisaires, lorsque vous ne vendez que votre quote-part d'un bien détenu en indivision à une personne extérieure à cette indivision. Ils bénéficient alors d'une priorité d'achat après notification.
• Les copropriétaires, pour la vente d'un lot de stationnement vendu seul, si le règlement de copropriété prévoit une telle priorité en leur faveur.

Chacun de ces droits, s'il s'applique à votre bien, ajoute un délai de purge spécifique au calendrier de la vente. Il est donc utile de savoir, avant même de signer un mandat de vente, si votre bien est concerné par l'un de ces dispositifs, afin d'intégrer ce délai dans vos prévisions dès le départ plutôt que de le découvrir au moment de l'acte.

Ce qu'il faut retenir

• Le droit de préemption urbain permet à la mairie d'acheter un bien en priorité, aux prix et conditions déjà négociés, sans pouvoir imposer un autre prix de son propre chef.
• Le notaire adresse une déclaration d'intention d'aliéner à la commune, qui dispose de deux mois pour répondre ; le silence vaut renonciation dans la grande majorité des cas.
• Si la mairie préempte au prix convenu, elle se substitue à l'acquéreur ; si elle propose un prix différent, vous pouvez l'accepter, renoncer à vendre, ou saisir le juge de l'expropriation.
• D'autres priorités d'achat existent selon la nature du bien : locataire en place, SAFER pour le rural, indivisaires, copropriétaires pour un parking vendu seul.
• Anticiper ces délais dès la mise en vente permet d'éviter toute surprise de calendrier au moment de la signature de l'acte définitif.