Taxe d'habitation des résidences secondaires : la majoration grimpe en 2026

Une majoration qui touche plus d'une commune sur trois en 2026

Selon une étude de Bercy relayée en septembre 2026, 1 688 communes ont choisi de relever la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) cette année. Plus de 41 % d'entre elles ont opté pour le taux plafond, soit une majoration de 60 % par rapport à la taxe de base. Ce mouvement, engagé depuis plusieurs années dans les zones où le logement se fait rare, s'accélère et concerne directement les propriétaires de maisons ou d'appartements occupés seulement une partie de l'année. Il s'invite aussi de plus en plus dans les discussions entre vendeurs et acquéreurs, au même titre que la taxe foncière ou les charges de copropriété.

Comment fonctionne la majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires

La taxe d'habitation a été supprimée pour les résidences principales, mais elle reste due pour les résidences secondaires. Dans les communes classées en zone tendue, c'est à dire là où la demande de logement dépasse nettement l'offre, le conseil municipal peut voter une majoration comprise entre 5 % et 60 % du montant de la taxe. Cette décision est prise chaque année et peut donc évoluer d'un exercice à l'autre, à la hausse comme à la baisse selon les priorités budgétaires de la commune.

• La majoration s'applique en plus de la taxe d'habitation classique, elle même déjà calculée sur la valeur locative cadastrale du bien.
• Le taux voté doit être identique pour tous les logements concernés de la commune.
• L'avis d'imposition envoyé à l'automne précise le taux appliqué et son évolution par rapport à l'année précédente.

Pourquoi les communes littorales et touristiques sont particulièrement concernées

Les stations balnéaires et les communes à forte vocation touristique figurent parmi les premières à recourir à cette majoration. L'objectif affiché est double : dégager des recettes supplémentaires pour la commune et inciter les propriétaires à remettre sur le marché locatif ou à la vente des logements occupés seulement quelques semaines par an. Sur le littoral breton, où la part des résidences secondaires est élevée dans certaines communes du Morbihan et d'Ille et Vilaine, cette logique se retrouve dans plusieurs délibérations municipales récentes. La pression est moindre en petite couronne parisienne, où le mécanisme existe mais où la part de résidences secondaires dans le parc de logements reste nettement plus faible.

Des exonérations possibles, sous certaines conditions

La loi prévoit des cas où la majoration peut être contestée ou ne pas s'appliquer. C'est notamment le cas lorsque le propriétaire occupe le logement pour des raisons professionnelles l'obligeant à résider à proximité de son lieu de travail, lorsqu'il s'agit de la seule résidence disponible après une entrée en établissement médicalisé, ou lorsque le logement ne peut être affecté à un usage d'habitation principale pour une cause étrangère à la volonté du propriétaire. Ces situations doivent être justifiées auprès de l'administration fiscale, en général avant le 31 décembre de l'année d'imposition, avec les pièces justificatives correspondantes.

Quel impact pour les propriétaires et les acheteurs concernés

Pour un propriétaire qui envisage de vendre une résidence secondaire, la hausse répétée de cette taxe s'ajoute aux autres charges de détention (assurance, entretien, taxe foncière) et pèse sur l'arbitrage entre garder le bien ou le céder. Plusieurs vendeurs intègrent désormais ce paramètre dans leur décision de mettre en vente, en particulier lorsque le logement est peu occupé dans l'année. Côté acheteurs, la fiscalité locale devient un critère à vérifier avant la signature : le montant de la taxe d'habitation majorée peut représenter plusieurs centaines d'euros supplémentaires chaque année selon la valeur locative du bien et le taux voté par la commune. Ce paramètre mérite d'être intégré au budget global, au même titre que le coût du crédit ou les frais annexes liés à l'acquisition.

Anticiper la fiscalité avant de vendre ou d'acheter une résidence secondaire

Avant une mise en vente, il est utile de rassembler les avis de taxe d'habitation des dernières années pour informer clairement les acquéreurs potentiels du montant réel à prévoir. Côté achat, vérifier si la commune est classée en zone tendue et si elle a voté une majoration permet d'éviter une mauvaise surprise après la signature de l'acte. Ces éléments s'ajoutent aux autres postes à examiner avant toute transaction : taxe foncière, charges de copropriété le cas échéant, et diagnostics obligatoires.

Cette évolution fiscale illustre une tendance de fond : la fiscalité locale pèse de plus en plus dans les décisions liées aux résidences secondaires, qu'il s'agisse de vendre, d'acheter ou de conserver un bien occupé une partie de l'année seulement.