Plus-value immobilière : les notaires proposent de raccourcir le délai d'exonération à 22 ans

Une proposition présentée au 122e Congrès des notaires

Le 122e Congrès des notaires de France s'est ouvert le 30 septembre 2026 à Lille, pour trois jours de travaux consacrés notamment à la fiscalité. Parmi les 21 propositions soumises au vote des congressistes figure une mesure qui concerne directement les propriétaires de résidences secondaires et de biens locatifs : ramener de 30 à 22 ans le délai au terme duquel la plus-value immobilière est totalement exonérée de prélèvements sociaux.

À ce stade, cette proposition n'est ni votée ni applicable. Elle doit encore être débattue lors du Congrès, puis, en cas d'adoption, reprise dans un texte de loi avant de pouvoir entrer en vigueur. Une idée similaire avait déjà été portée par une proposition de loi déposée en 2024, sans aboutir.

Pourquoi faut-il aujourd'hui attendre 30 ans ?

La fiscalité de la plus-value immobilière repose sur deux calendriers distincts. Lorsqu'elle est taxable, la plus-value supporte 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Ces deux prélèvements diminuent ensuite progressivement selon la durée de détention du bien, mais pas au même rythme.

Pour l'impôt sur le revenu, l'exonération devient totale après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans. Entre la 22e et la 30e année, le vendeur ne paie donc plus d'impôt sur le revenu au titre de la plus-value, mais continue de supporter des prélèvements sociaux. C'est cet écart de huit ans que le Congrès des notaires propose de supprimer, en alignant le second calendrier sur le premier.

La résidence principale n'est pas concernée par ce débat : sa plus-value est déjà totalement exonérée dès lors qu'il s'agit de l'habitation habituelle et effective du vendeur au moment de la vente.

Ce que représenterait le changement pour un vendeur

Le barème actuel de l'abattement pour durée de détention applicable aux prélèvements sociaux prévoit 1,65 % d'abattement par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % au titre de la 22e année, puis 9 % par an au-delà, jusqu'à l'exonération totale à 30 ans. Sur une plus-value de 100 000 € avant abattement, cela donne l'ordre de grandeur suivant pour les seuls prélèvements sociaux :

• Après 22 ans de détention : abattement de 28 %, soit environ 12 384 € de prélèvements sociaux restant dus.
• Après 25 ans de détention : abattement de 55 %, soit environ 7 740 € de prélèvements sociaux restant dus.
• Après 28 ans de détention : abattement de 82 %, soit environ 3 096 € de prélèvements sociaux restant dus.
• Après 30 ans de détention : exonération totale, soit 0 € de prélèvements sociaux.

Si l'exonération totale intervenait dès 22 ans, un vendeur cédant son bien après 25 ans de détention économiserait, dans cet exemple, environ 7 740 €. L'écart atteindrait environ 12 384 € pour une vente réalisée dès la 22e année. Ces montants restent illustratifs : le calcul réel d'une plus-value dépend du prix d'acquisition retenu, des frais et travaux pris en compte, et de la situation propre à chaque vendeur.

Un volet réinvestissement également proposé

Le Congrès des notaires ne se limite pas au raccourcissement du délai. Il propose aussi d'exonérer la plus-value à hauteur des sommes réinvesties dans les deux années suivant la vente, sous conditions, lorsque le bien cédé est détenu depuis plus de cinq ans. Les catégories d'investissements éligibles resteraient à définir par la loi, le Congrès évoquant notamment certains investissements locatifs.

Ce mécanisme s'inspirerait d'un dispositif déjà existant : un propriétaire qui revend pour la première fois un bien autre que sa résidence principale peut, sous conditions, être exonéré de plus-value s'il réemploie le prix de vente pour acheter ou construire sa résidence principale dans un délai de deux ans.

Une réforme qui pourrait libérer des biens, mais pas sans débat

Pour les professionnels du secteur, l'enjeu dépasse le seul calcul fiscal. Un propriétaire détenant depuis 22, 25 ou 28 ans une résidence secondaire ou un investissement locatif peut aujourd'hui avoir intérêt à attendre encore quelques années avant de vendre, pour réduire ses prélèvements sociaux. Si l'exonération totale intervenait dès 22 ans, ce frein disparaîtrait, ce qui pourrait remettre davantage de biens sur le marché dans un contexte de reprise encore fragile.

Le coût budgétaire de la mesure fait toutefois partie des points de débat : le Congrès l'évalue à 1,4 milliard d'euros, sur la base de données de 2022, pour une exonération des prélèvements sociaux dès 22 ans. C'est ce type d'arbitrage entre recettes publiques et fluidité du marché qui déterminera la suite donnée à la proposition, d'abord lors du vote des congressistes à Lille, puis, le cas échéant, dans un futur texte législatif.

Ce qui reste vrai aujourd'hui pour les vendeurs

Tant que cette réforme n'est pas votée puis transposée dans la loi, la règle applicable reste inchangée : exonération totale de l'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans. Un propriétaire qui envisage de vendre une résidence secondaire ou un bien locatif a donc intérêt à raisonner sur la base des règles en vigueur, sans reporter un projet de vente dans l'attente d'une réforme dont le calendrier reste incertain.

Pour évaluer précisément l'impact d'une plus-value sur un projet de vente, mieux vaut s'appuyer sur une estimation actualisée du bien et, si nécessaire, sur l'avis d'un notaire ou d'un conseiller fiscal, notamment lorsque plusieurs exonérations ou abattements peuvent se combiner.