Plus-value immobilière des particuliers : calcul, abattements et cas courants

Qui doit payer un impôt sur la plus-value ?

Lorsqu'un particulier vend un bien immobilier plus cher qu'il ne l'a acheté, la différence constitue une plus-value. Elle est en principe imposable, mais un cas très courant y échappe totalement : la vente de la résidence principale.

La plus-value réalisée sur la résidence principale est entièrement exonérée, quel que soit son montant et quelle que soit la durée de détention. Le logement doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au jour de la vente. Si le vendeur a déjà déménagé, l'exonération reste acquise lorsque le bien est mis en vente sans attendre et vendu dans un délai normal (l'administration admet généralement un délai d'environ un an), à condition qu'il n'ait pas été loué ni prêté entre-temps. Les dépendances immédiates vendues en même temps, comme un garage ou une cave, suivent le même régime.

Sont en revanche concernés, sauf exonération particulière : la résidence secondaire, le logement mis en location, le terrain, ou encore la place de parking vendue séparément.

Comment se calcule la plus-value brute

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, chacun pouvant être corrigé.

Le prix de cession

C'est le prix de vente inscrit dans l'acte, diminué de certains frais supportés par le vendeur : diagnostics obligatoires, honoraires d'agence lorsqu'ils sont à sa charge, frais de mainlevée d'hypothèque.

Le prix d'acquisition

C'est le prix payé lors de l'achat, majoré de deux postes :

• Les frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) : pour leur montant réel justifié, ou par un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
• Les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise et jamais déduits des revenus fonciers : pour leur montant réel sur factures ou, si le bien est détenu depuis plus de cinq ans, par un forfait de 15 % du prix d'achat, sans justificatif.

Pour un bien reçu par donation ou succession, le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans l'acte ou dans la déclaration de succession, augmentée des frais et droits réellement payés. Le forfait de 7,5 % ne s'applique pas dans ce cas.

Le cas des biens loués en meublé

Depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes réalisées à compter de février 2025, les amortissements déduits des loyers par un loueur en meublé non professionnel (LMNP) viennent réduire le prix d'acquisition. La plus-value imposable augmente d'autant, y compris au titre des amortissements pratiqués avant 2025. Les logements situés en résidence de services (étudiants, seniors, Ehpad) échappent à cette règle. Pour un bien loué nu, le calcul reste celui décrit ci-dessus.

Taux d'imposition et abattements pour durée de détention

La plus-value est soumise à deux prélèvements : l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit 36,2 % au total avant abattements. Les plus-values immobilières ont été exclues de la hausse de CSG appliquée en 2026 à d'autres revenus du capital : le taux de 17,2 % reste donc celui qui s'applique.

Chaque prélèvement bénéficie d'un abattement qui augmente avec la durée de détention, décomptée de date à date depuis l'achat, mais à un rythme différent :

• Moins de 6 ans de détention : aucun abattement.
• Impôt sur le revenu : 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale après 22 ans.
• Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. Exonération totale après 30 ans.

Entre 22 et 30 ans de détention, le vendeur ne paie donc plus d'impôt sur le revenu au titre de sa plus-value, mais reste redevable d'une partie des prélèvements sociaux.

Lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute selon son montant, avec un mécanisme de lissage à l'entrée de chaque tranche. Elle ne concerne pas les terrains à bâtir.

Un exemple chiffré

Un appartement loué nu, acheté 200 000 € en mars 2012, est vendu 320 000 € en octobre 2026, soit 14 années pleines de détention. Le vendeur retient les deux forfaits :

• prix d'acquisition corrigé : 200 000 € + 15 000 € (forfait frais de 7,5 %) + 30 000 € (forfait travaux de 15 %), soit 245 000 € ;
• plus-value brute : 320 000 € moins 245 000 €, soit 75 000 € ;
• impôt sur le revenu : abattement de 54 % (9 années à 6 %), base de 34 500 €, impôt de 6 555 € ;
• prélèvements sociaux : abattement de 14,85 % (9 années à 1,65 %), base de 63 862 €, prélèvements d'environ 10 984 €.

Le total atteint environ 17 540 €, sans surtaxe puisque la base imposable à l'impôt sur le revenu reste sous 50 000 €. Le même appartement, s'il avait été la résidence principale du vendeur, n'aurait supporté aucun impôt. Ces montants sont illustratifs : frais réels, travaux justifiés et date exacte d'acquisition peuvent modifier sensiblement le résultat.

Les autres cas d'exonération à connaître

En dehors de la résidence principale et des longues durées de détention, plusieurs situations permettent d'échapper à l'impôt, sous conditions :

• la première vente d'un logement autre que la résidence principale, lorsque le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et réinvestit le prix dans l'achat de sa résidence principale dans les deux ans ;
• les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 € par vendeur (petit terrain, garage, parking) ;
• certains retraités ou invalides aux revenus modestes, ainsi que la vente de l'ancienne résidence principale après l'entrée en établissement spécialisé ;
• les biens expropriés, lorsque l'indemnité est réinvestie dans un bien similaire.

Ces situations sont détaillées dans notre article consacré aux exonérations de plus-value sur une résidence secondaire ou un bien locatif.

Le rôle du notaire au moment de la vente

Le vendeur n'a aucune démarche de paiement à accomplir. C'est le notaire chargé de la vente qui calcule la plus-value, dépose la déclaration et règle l'impôt à l'administration, en le prélevant sur le prix de vente lors de la signature. Le vendeur perçoit donc un montant déjà net d'impôt.

Le montant de la plus-value imposable doit ensuite être reporté sur la déclaration de revenus de l'année suivante. Cette mention ne donne lieu à aucun nouvel impôt, mais elle entre dans le revenu fiscal de référence, qui sert notamment au calcul de certaines aides et exonérations.

Estimer sa plus-value avant de vendre

Anticiper la plus-value permet de connaître le montant réellement perçu après la vente et, parfois, de mieux choisir son calendrier : une année de détention supplémentaire augmente l'abattement, et le passage des 22 ou des 30 ans change radicalement le résultat.

Pour une première estimation, la Chambre des notaires de Paris met à disposition un simulateur de calcul des plus-values immobilières, gratuit et en ligne. Il s'adresse aux particuliers résidents fiscaux en France qui vendent une maison ou un appartement et, les règles étant nationales, il convient quelle que soit la localisation du bien. Mieux vaut avoir sous la main :

• l'acte d'achat (date, prix d'acquisition, frais payés) ;
• les factures des travaux réalisés par des entreprises ;
• pour un bien hérité ou reçu en donation, la valeur retenue dans l'acte et les droits réglés.

Le résultat reste indicatif : seul le notaire chargé de la vente établit le calcul définitif.

Une règle qui pourrait évoluer

Le 122e Congrès des notaires de France, réuni à Lille du 30 septembre au 2 octobre 2026 sur le thème de la fiscalité, a mis en avant une proposition visant à ramener de 30 à 22 ans la durée de détention ouvrant droit à l'exonération totale des prélèvements sociaux. Cette mesure n'est à ce jour ni votée ni applicable : les règles décrites dans cet article restent celles en vigueur. Nous détaillons cette proposition dans notre article sur l'exonération après 22 ans proposée par les notaires.