Plus-value immobilière sur une résidence secondaire ou un bien locatif : les cas d'exonération

Comment se calcule la plus-value imposable

Lorsqu'un propriétaire vend un bien qui n'est pas sa résidence principale (une maison secondaire sur le littoral, un appartement mis en location, un terrain), la différence entre le prix de vente et le prix d'achat constitue en principe une plus-value imposable. Cette plus-value supporte deux prélèvements distincts : l'impôt sur le revenu, au taux de 19 %, et les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %. Le prix d'achat retenu peut être majoré des frais d'acquisition (frais réels ou forfait de 7,5 %) et, sous conditions, du montant des travaux réalisés depuis l'achat.

L'abattement pour durée de détention, principal levier d'exonération

Le mécanisme le plus courant reste l'abattement progressif lié au nombre d'années de détention. Pour l'impôt sur le revenu, la plus-value bénéficie d'un abattement de 6 % par année de détention à partir de la sixième année, puis de 4 % au titre de la vingt-deuxième année : l'exonération totale est ainsi acquise au bout de 22 ans. Pour les prélèvements sociaux, l'abattement suit un rythme plus lent (1,65 % par an de la sixième à la vingt et unième année, 1,60 % la vingt-deuxième année, puis 9 % par an de la vingt-troisième à la trentième année) : l'exonération complète n'intervient qu'après 30 ans.

Un bien détenu depuis quinze ou vingt ans reste donc partiellement taxé, y compris sur le volet social, ce qui explique des écarts de fiscalité entre deux ventes qui paraissent pourtant comparables.

Vendre sa résidence secondaire pour financer sa résidence principale

Un dispositif spécifique, prévu à l'article 150 U du Code général des impôts, permet d'exonérer la plus-value réalisée lors de la première cession d'une résidence secondaire, à deux conditions cumulatives : le vendeur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, et il doit remployer tout ou partie du prix dans l'achat ou la construction de sa résidence principale, dans un délai de deux ans. Ce cas concerne notamment des propriétaires qui ont conservé une maison de famille sur la côte bretonne tout en restant locataires de leur logement principal.

Le cas particulier des biens loués en meublé

Pour un bien loué nu, la plus-value se calcule simplement par différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais et travaux. Pour un bien loué sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), les amortissements déduits chaque année des loyers imposables ne viennent pas réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value : celle-ci obéit aux mêmes règles que pour une location nue. Ce point, souvent mal connu, mérite d'être vérifié avant la mise en vente, car il conditionne le montant net réellement perçu.

Les autres situations d'exonération à connaître

• Les ventes d'un montant inférieur à 15 000 € par vendeur sont exonérées, ce qui concerne surtout les petits biens (garage, terrain isolé, place de parking).
• Les retraités ou personnes invalides disposant de ressources modestes et hébergés en établissement médicalisé peuvent, sous conditions de revenu fiscal de référence, bénéficier d'une exonération s'ils vendent avant le 31 décembre de la deuxième année suivant leur entrée en établissement.
• Les biens cédés à la suite d'une expropriation échappent à la taxation, à condition que l'indemnité soit intégralement remployée dans l'achat d'un bien similaire.
• Certaines cessions au profit d'organismes de logement social peuvent bénéficier d'abattements exceptionnels, dont les modalités et la durée sont fixées chaque année par la loi de finances : il convient donc de vérifier le régime en vigueur au moment de la vente.

La taxe qui s'ajoute sur les plus-values élevées

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une taxe supplémentaire s'applique, selon un barème progressif compris entre 2 % et 6 % du montant total de la plus-value. Elle concerne surtout les biens de valeur, fréquents dans certains secteurs de la petite couronne parisienne ou sur des emplacements recherchés du littoral breton, et doit être intégrée au calcul du produit net de la vente.

Anticiper le calcul avant de signer le compromis

Le montant de la plus-value et l'application des exonérations sont vérifiés par le notaire au moment de la signature de l'acte authentique : c'est lui qui établit la déclaration et prélève l'impôt pour le compte de l'administration fiscale. Il reste néanmoins préférable de faire estimer ce montant en amont, dès la mise en vente, afin de connaître le produit net réellement disponible et d'ajuster, si besoin, le prix affiché ou le calendrier de la cession. Cette anticipation évite les mauvaises surprises au moment de répartir le prix entre le remboursement d'un éventuel crédit, les frais d'agence et le solde revenant au vendeur.