Location meublée : vendre ou garder son bien avant la réforme fiscale de 2027 ?

Un amortissement LMNP revu à la baisse dès 2027

Déposé le 1er octobre 2026, le projet de loi de finances pour 2027 prévoit un tour de vis sur la fiscalité de la location meublée non professionnelle (LMNP) au régime réel. L'article 7 du texte budgétaire vise directement l'amortissement, le principal levier qui permet à un propriétaire bailleur de réduire la part de ses loyers soumise à l'impôt. Ce texte doit encore être examiné par le Parlement : il peut évoluer avant son adoption définitive, mais son orientation est déjà claire.

Pour les propriétaires qui louent un studio, un appartement ou une maison meublée en Bretagne, à Paris ou en petite couronne, la question devient concrète : faut-il anticiper cette réforme en vendant le bien, ou vaut-il mieux le conserver en adaptant sa stratégie fiscale ?

Les deux changements prévus par le texte

Un amortissement plafonné à 7 000 € par an et par foyer

Selon l'analyse du cabinet JD2M, spécialiste de la fiscalité du meublé, le projet de budget limiterait l'amortissement déductible à 2,5 % de la valeur du bien, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond s'apprécierait au niveau du foyer et non bien par bien : un propriétaire possédant plusieurs logements meublés devrait donc répartir ce plafond entre eux. Pour les meublés de tourisme, les limites seraient plus basses encore : 1,5 % de la valeur du bien et 5 000 € par an et par foyer.

La fin du report des amortissements non utilisés

Le second changement concerne les années où l'amortissement calculé dépasse le bénéfice imposable. Aujourd'hui, la part non utilisée peut être reportée sur les exercices suivants. Le projet de loi prévoit de supprimer cette possibilité pour les exercices clos à partir du 1er janvier 2027.

Les montants déjà accumulés avant cette date ne seraient pas perdus immédiatement : une période de transition permettrait de les déduire jusqu'au 31 décembre 2036, mais dans la limite de 50 % du bénéfice imposable restant après l'amortissement de l'année en cours.

Qui serait concerné par cette réforme ?

Le plafonnement ne toucherait que les loueurs en meublé non professionnels imposés au régime réel, c'est-à-dire ceux qui ont choisi de déduire leurs charges réelles plutôt que l'abattement forfaitaire du micro-BIC.

• Les propriétaires au régime micro-BIC ne seraient pas concernés : ce régime applique un abattement forfaitaire et ne permet pas de déduire d'amortissement.
• Les loueurs en meublé professionnels (LMP) resteraient hors du champ de cette mesure.
• Des exceptions au plafond sont prévues pour certains logements en résidences étudiantes, en résidences seniors, ainsi que dans les établissements accueillant des personnes âgées ou handicapées et les structures de soins de longue durée.

Quel impact sur la rentabilité d'un bien loué en meublé ?

En limitant l'amortissement déductible, la réforme augmenterait mécaniquement la part des loyers soumise à l'impôt pour les propriétaires dont l'amortissement annuel dépasse aujourd'hui 7 000 €, un cas fréquent pour des biens de valeur élevée, typiques des zones tendues comme Paris et la petite couronne. L'objectif affiché par le gouvernement est de rapprocher la fiscalité du meublé de celle de la location vide, qui bénéficie depuis peu d'un dispositif d'amortissement comparable (le dispositif Jeanbrun).

Pour un propriétaire bailleur, l'enjeu dépasse le seul calcul fiscal de l'année prochaine : les amortissements déjà constitués avant 2027 deviennent un élément à examiner avec attention, puisque leur usage futur serait désormais plafonné à 50 % du bénéfice imposable restant.

Vendre, garder ou changer de stratégie : comment raisonner

Avant de prendre une décision, plusieurs éléments méritent d'être mis à plat :

• Le montant des amortissements déjà déduits et celui qui reste en report dans la comptabilité du bien.
• L'écart entre le rendement locatif net actuel et celui qui résulterait d'une imposition plus élevée après la réforme.
• La possibilité de basculer vers le régime micro-BIC si les charges réelles et l'amortissement pesaient peu dans l'équilibre fiscal du bien.
• La valeur de revente actuelle du bien, à comparer avec le gain fiscal espéré en cas de conservation sur plusieurs années.

Un propriétaire dont le bien est déjà largement amorti, ou dont le rendement repose surtout sur l'évolution des loyers plutôt que sur l'avantage fiscal, sera moins affecté qu'un investisseur ayant acheté récemment un bien de valeur élevée avec un fort potentiel d'amortissement non encore consommé.

Un calendrier qui reste à confirmer

Le projet de loi de finances suit son parcours parlementaire dans les mois qui viennent, avec des débats susceptibles d'en modifier les contours avant son adoption. Les dirigeants de JD2M eux-mêmes alertent sur l'instabilité des règles fiscales applicables à la location meublée, un facteur qui pèse autant que le niveau d'imposition dans la décision d'un propriétaire de vendre ou de conserver son bien. Dans ce contexte, faire le point sur sa situation fiscale avant la fin de l'année 2026 permet d'aborder 2027 avec une décision éclairée, plutôt que de la subir.