Piscine, jardin, parking : ce qu'une copropriété peut vraiment réserver à certains propriétaires

Un litige révélateur autour de l'accès à une piscine

Une décision d'assemblée générale a récemment relancé un débat récurrent dans les copropriétés équipées d'installations collectives : une résidence avait décidé de réserver l'usage de sa piscine aux seuls propriétaires d'appartements, en excluant les copropriétaires qui ne détiennent qu'un garage ou une place de stationnement. Ce type de situation, loin d'être isolé, pose une question simple en apparence mais juridiquement délicate : une copropriété peut-elle librement décider qui a le droit d'utiliser une partie commune comme une piscine, un jardin ou un parking ?

La réponse dépend de la nature exacte de l'équipement en cause et du contenu du règlement de copropriété, bien avant toute décision votée en assemblée générale.

Parties communes générales et parties communes spéciales

Depuis la loi ELAN de 2018, qui a inséré les articles 6-1 à 6-4 dans la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés, le droit distingue clairement plusieurs catégories de parties communes :

• les parties communes générales, dont la jouissance est ouverte à l'ensemble des copropriétaires, proportionnellement à leurs tantièmes ;
• les parties communes spéciales, dont l'usage et les charges sont réservés à certains lots seulement, par exemple les copropriétaires d'un bâtiment précis au sein d'un ensemble immobilier ;
• les parties communes à jouissance privative, qui restent la propriété collective de tous mais dont l'usage exclusif est attribué à un ou plusieurs lots déterminés.

Une piscine, un jardin ou une aire de stationnement peuvent relever de l'une ou l'autre de ces catégories selon ce qu'a prévu, dès l'origine, l'état descriptif de division et le règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété, seul document qui fait foi

C'est ce document, rédigé lors de la création de la copropriété puis éventuellement modifié en assemblée générale, qui fixe la destination et les conditions d'usage de chaque partie commune. Si le règlement ne prévoit aucune restriction et classe la piscine parmi les parties communes générales, tous les copropriétaires y ont en principe accès, y compris ceux qui ne possèdent qu'un lot annexe comme un garage.

À l'inverse, si le règlement d'origine réserve expressément l'équipement à certains lots, cette limitation est opposable à tous les propriétaires successifs, y compris ceux qui achètent leur bien sans l'avoir remarqué.

Ce qu'une assemblée générale peut décider

Une assemblée générale peut voter des règles d'usage d'une partie commune existante : horaires d'ouverture d'une piscine, règlement intérieur, modalités de réservation d'un jardin partagé. Elle peut également, sous certaines conditions de majorité, transformer une partie commune générale en partie commune spéciale ou à jouissance privative.

Ce qu'elle ne peut pas décider sans base légale claire

En revanche, une décision d'assemblée générale ne peut pas, à elle seule, priver un copropriétaire d'un droit d'usage que le règlement de copropriété lui reconnaît. Toute décision qui restreint la jouissance d'une partie commune pour certains lots, sans modification régulière du règlement respectant les règles de majorité applicables, expose la copropriété à un risque sérieux de contestation.

Les recours en cas de décision contestée

Un copropriétaire qui s'estime injustement privé de l'accès à un équipement collectif peut contester la résolution litigieuse devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 encadre ce recours : le copropriétaire opposant ou défaillant à l'assemblée dispose d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour agir en annulation de la décision. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est juridiquement fragile.

Pourquoi ce point mérite d'être vérifié avant d'acheter ou de vendre

Pour un acheteur, la présence d'une piscine, d'un jardin ou d'un parking dans les parties communes d'une résidence est souvent un critère de choix, particulièrement recherché en Bretagne comme en petite couronne parisienne. Encore faut-il s'assurer que le lot visé donne effectivement accès à cet équipement, et que cet accès n'a pas été restreint par une décision d'assemblée générale dont la régularité serait discutable.

Pour un vendeur, un flou sur ce sujet peut ralentir une transaction ou fragiliser la vente a posteriori si l'acheteur découvre une restriction non signalée. Quelques vérifications simples permettent d'éviter ces désagréments :

• lire attentivement le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du lot concerné ;
• consulter les procès-verbaux des dernières assemblées générales pour repérer d'éventuelles décisions relatives à l'usage des parties communes ;
• vérifier, en cas de doute, si une décision restrictive a fait l'objet d'une contestation ou reste dans le délai de recours de deux mois.

Cette vigilance, souvent négligée, fait partie des points qu'un audit juridique sérieux du dossier de copropriété permet de sécuriser avant la signature d'un compromis.