Taux d'endettement à 35 % : pourquoi le ministre du Logement veut assouplir la règle

Une règle pensée pour protéger les emprunteurs

Depuis plusieurs années, l'octroi de crédit immobilier en France repose sur une règle fixée par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : le taux d'endettement d'un ménage ne peut, sauf exception, dépasser 35 % de ses revenus, assurance de prêt incluse. L'objectif initial est double : éviter le surendettement des particuliers et limiter le risque pris par les banques, qui prêtent en France majoritairement à taux fixe sur des durées longues (15, 20 ou 25 ans), contrairement à d'autres pays européens où les prêts à taux variable dominent.

Avec des taux de crédit qui avoisinent désormais 4 %, le poids de cette règle se fait sentir plus fortement : à revenu égal, la mensualité maximale autorisée permet d'emprunter un montant moins élevé qu'il y a quelques années. De nombreux dossiers, pourtant solides sur le papier, se retrouvent bloqués par ce seuil.

Le ministre du Logement plaide pour plus de souplesse

Interrogé sur ce sujet, le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a reconnu que les frais d'accès au crédit étaient devenus très importants pour les ménages. Il a indiqué avoir rencontré des représentants du secteur bancaire pour leur demander de « lâcher beaucoup plus », afin de « redonner de la fluidité au système bancaire ». Le ministre a toutefois précisé que le HCSF conservait « toute sa légitimité et un rôle important », sans remettre en cause le principe même d'un encadrement.

Son propos se concentre sur deux catégories d'emprunteurs : les primo accédants, qui peinent à constituer un apport suffisant face à des prix toujours élevés, et les propriétaires bailleurs, qui souhaitent investir dans un nouveau bien locatif tout en remboursant déjà un crédit en cours.

L'exemple cité pour illustrer le blocage

Pour illustrer son propos, le ministre a pris l'exemple d'un ménage disposant de 10 000 euros de revenus mensuels, déjà propriétaire et remboursant un premier crédit à hauteur de 3 500 euros par mois. Même avec un reste à vivre de 6 500 euros, ce ménage ne peut pas souscrire un nouveau prêt dès que la somme des mensualités dépasserait 35 % de ses revenus. Pour le ministre, cette situation illustre une règle qui raisonne en pourcentage plutôt qu'en capacité réelle de remboursement, mesurée par le reste à vivre.

La position du Haut Conseil de stabilité financière

Le HCSF, de son côté, estime qu'il n'existe pas aujourd'hui de « contrainte » généralisée sur l'offre de crédit et reste prudent face à un assouplissement du seuil de 35 %. Son rôle est précisément d'arbitrer entre l'accès au crédit et la prévention d'un risque systémique pour les banques et, in fine, pour l'épargne des Français. Un relèvement du plafond profiterait avant tout aux ménages aux revenus déjà confortables, capables d'absorber une mensualité plus élevée, ce qui pose la question de l'équité entre profils d'emprunteurs.

Il est utile de rappeler que la règle actuelle n'est pas totalement rigide : les établissements bancaires disposent déjà d'une marge de flexibilité leur permettant de déroger au seuil de 35 % pour une part limitée de leur production de crédits, avec une priorité donnée aux acquéreurs de leur résidence principale, notamment les primo accédants. Cette marge existe, mais elle est jugée insuffisante par une partie du secteur bancaire et par le ministre du Logement.

Quelles suites attendre pour les emprunteurs

Le ministre a indiqué qu'il poursuivrait les échanges avec le ministre de l'Économie, les acteurs du système bancaire et la Banque de France, afin de dégager des pistes concrètes. Aucune modification réglementaire n'est actée à ce stade : la règle des 35 % reste la norme en vigueur pour tout dossier de crédit immobilier déposé aujourd'hui.

Pour les futurs emprunteurs, en particulier les primo accédants et les propriétaires bailleurs qui envisagent un nouvel achat, il reste donc essentiel de construire un dossier solide : apport personnel, stabilité professionnelle, gestion rigoureuse des comptes et, le cas échéant, recours à la marge de flexibilité déjà existante auprès des banques. Dans un contexte de taux proches de 4 %, l'accompagnement par un courtier ou un conseiller peut aider à identifier les établissements les plus enclins à mobiliser cette dérogation, en attendant une éventuelle évolution des règles du HCSF.