Crédit immobilier sur 25 ans : peut-on vraiment emprunter sur 30 ans sans risque ?

Un plafond légal désormais atteint par un crédit sur deux

Au troisième trimestre 2026, près de la moitié des nouveaux prêts immobiliers souscrits en France l'ont été sur une durée supérieure à 25 ans, selon l'Observatoire Crédit Logement CSA. C'est trois points de plus qu'un an auparavant. Or 25 ans constitue la durée maximale autorisée par la réglementation française : au delà, les banques sortent du cadre fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Chez les emprunteurs de moins de 35 ans, plus d'un crédit sur deux atteint déjà cette limite. Cette progression traduit un marché sous tension, où allonger la durée du prêt reste le principal levier pour compenser la hausse des taux et des prix.

Pourquoi les emprunteurs allongent leur crédit

Des taux et des prix qui réduisent la capacité d'achat

Les taux de crédit immobilier se sont rapprochés de 4 % à l'automne 2026, après plusieurs mois de remontée progressive. Combinée à des prix qui restent élevés dans de nombreux secteurs, cette hausse réduit mécaniquement la capacité d'emprunt des ménages, à mensualité égale. Pour conserver un projet accessible, deux variables restent mobilisables : réduire le montant emprunté, ou allonger la durée du prêt. C'est cette seconde option qui domine, en particulier chez les jeunes actifs dont les revenus sont encore modérés en début de carrière.

Un apport personnel toujours plus exigeant

Les établissements bancaires demandent par ailleurs un apport personnel plus important qu'il y a un an, de l'ordre de 55 000 euros en moyenne selon un courtier spécialisé, soit environ 3 000 euros de plus qu'en 2025. Cette exigence accrue pèse particulièrement sur les primo accédants, qui disposent rarement d'une épargne constituée. La part des primo accédants parmi les nouveaux crédits a d'ailleurs légèrement reculé au cours de l'été 2026, selon la Banque de France.

Le plafond des 25 ans, un garde fou issu de la crise de 2008

La limitation de la durée des crédits à 25 ans, ainsi que le plafonnement du taux d'effort à 35 % des revenus, ont été instaurés par le HCSF pour protéger à la fois les emprunteurs et les établissements prêteurs. Ces règles s'inspirent directement des enseignements tirés de la crise des subprimes de 2008, où des prêts trop longs ou mal calibrés avaient fragilisé des ménages et des banques dans plusieurs pays. Elles visent à éviter qu'un emprunteur rembourse un crédit encore à la retraite, ou qu'une part trop élevée de son revenu soit absorbée par le logement, au détriment des autres dépenses du foyer.

Faut il repousser la limite à 30 ans ?

Les arguments en faveur d'un assouplissement

Certains acteurs du secteur bancaire estiment que ces règles restent trop rigides, notamment pour les primo accédants dont les revenus progressent rapidement après l'entrée dans la vie active. Ils rappellent que le modèle français de crédit à taux fixe fait porter le risque de défaut sur la banque, et non sur l'emprunteur, contrairement à d'autres systèmes. Une banque n'accorderait donc pas un prêt sur 27 ou 30 ans si elle jugeait le risque de non remboursement trop élevé à cette échéance.

Pourquoi la prudence domine encore

Le HCSF a déjà introduit de la flexibilité en 2022, en autorisant les banques à déroger au plafond de 25 ans pour une partie de leur production trimestrielle de crédits, dans la limite de 20 %. Ce mécanisme reste cependant peu utilisé au regard de son potentiel, et aucune évolution réglementaire plus large n'est actuellement engagée. Une proposition de loi déposée en 2025 visant à assouplir ces critères a d'ailleurs été retirée après avoir été jugée dénaturée lors des débats parlementaires.

Une durée réelle de remboursement bien plus courte qu'il n'y paraît

Un élément relativise souvent le débat : la durée réelle de remboursement d'un crédit immobilier en France n'est, en moyenne, que de neuf ans. Les emprunteurs souscrivent sur 20 ou 25 ans, mais revendent leur bien, renégocient ou rachètent leur crédit bien avant l'échéance initiale, à l'occasion d'un changement de situation familiale ou professionnelle. La durée affichée au contrat sert donc surtout de cadre de calcul des mensualités, plus que d'un engagement tenu jusqu'à son terme dans la grande majorité des cas.

Ce que cela change concrètement pour un projet d'achat

Pour un acheteur qui construit son plan de financement aujourd'hui, la question n'est pas tant de savoir si la durée légale évoluera un jour, mais de bien calibrer son projet dans le cadre actuel : vérifier son taux d'endettement, anticiper le niveau d'apport attendu par les banques, et comparer les offres de plusieurs établissements. Du côté des vendeurs, cette contrainte de financement influe directement sur le profil des acheteurs potentiels et sur les délais de transaction, ce qui rend d'autant plus utile un accompagnement capable d'anticiper ces paramètres dès la mise en vente.