Procuration en assemblée générale de copropriété : quel risque avant de vendre ?

Une décision d'assemblée générale prise en l'absence des principaux concernés

Une affaire relayée fin juillet 2026 par la presse spécialisée illustre un risque souvent sous estimé de la vie en copropriété : un couple de propriétaires, absent d'une assemblée générale (AG), avait confié sa procuration de vote à une voisine. Résultat, l'AG a profité de cette délégation pour adopter une résolution défavorable aux intérêts des mandants, en l'occurrence la démolition d'une terrasse qu'ils avaient fait construire. Ce cas rappelle qu'une procuration mal encadrée peut avoir des conséquences directes sur la valeur et l'usage d'un bien, un point que tout vendeur ou acquéreur en copropriété a intérêt à anticiper.

Ce que dit la loi sur les procurations de vote

Le fonctionnement des assemblées générales de copropriété est encadré par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967. Un copropriétaire empêché peut donner pouvoir à une autre personne, copropriétaire ou non, pour voter en son nom. La loi limite le nombre de délégations qu'un même mandataire peut recevoir, afin d'éviter qu'une seule personne concentre un pouvoir de vote disproportionné au sein du syndicat. Si aucune instruction de vote n'est précisée sur le pouvoir, le mandataire reste libre de voter comme il l'entend, résolution par résolution, y compris dans un sens contraire aux intérêts du mandant absent.

Le risque concret pour un vendeur ou un futur acquéreur

Pour un propriétaire qui envisage de vendre, une décision d'AG adoptée en son absence, sur des travaux, une démolition ou une modification des parties communes, peut avoir des conséquences directement mesurables :

• une perte de surface ou d'usage (terrasse, balcon, extension) qui affecte l'attractivité du bien ;
• des travaux votés qui génèrent un appel de fonds à la charge du vendeur ou de l'acquéreur selon la date de signature de l'acte ;
• un contentieux latent avec le syndicat des copropriétaires, qu'un acquéreur découvrira lors de l'audit des documents de copropriété.

Côté acquéreur, la vigilance est symétrique : une décision favorable en apparence (rénovation, ravalement) peut masquer un désaccord non purgé si le délai de recours n'est pas encore écoulé. En vertu de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester une résolution d'assemblée générale. Un bien peut donc être mis en vente alors qu'une décision le concernant reste juridiquement contestable.

Les documents à vérifier avant une mise en vente

Depuis la loi ALUR de 2014, le dossier de diagnostic technique remis à l'acquéreur doit intégrer les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Avant de fixer un prix ou de signer un mandat de vente, il est recommandé de relire attentivement :

• les résolutions adoptées lors des trois dernières AG, y compris celles obtenues par procuration ;
• le carnet d'entretien de l'immeuble et le plan pluriannuel de travaux, lorsqu'il existe ;
• le règlement de copropriété, notamment les clauses relatives aux parties privatives à usage exclusif comme les terrasses et balcons ;
• les éventuels appels de fonds votés mais non encore appelés, dont la répartition entre vendeur et acquéreur doit être précisée dans l'acte.

Sécuriser son vote quand on ne peut pas assister à l'assemblée générale

Pour éviter qu'une procuration ne se retourne contre ses propres intérêts, quelques réflexes simples limitent le risque : désigner un mandataire de confiance, idéalement un copropriétaire dont les intérêts rejoignent les siens sur le sujet concerné, et surtout indiquer par écrit le sens du vote souhaité pour chaque résolution à l'ordre du jour. À défaut d'instruction précise, le mandataire conserve sa liberté de vote. Demander au syndic la confirmation écrite du sens de vote transmis, et réclamer l'envoi rapide du procès-verbal après l'AG, permet aussi de réagir dans le délai de contestation de deux mois si une décision s'avère défavorable.

Ce type de situation reste rare, mais il rappelle qu'une assemblée générale de copropriété engage juridiquement l'ensemble des copropriétaires présents, représentés ou absents. Que l'on prévoie de vendre dans les prochains mois ou dans quelques années, relire ses procès-verbaux d'AG et clarifier ses procurations à venir reste un réflexe simple pour éviter les mauvaises surprises au moment de la négociation.

L'intérêt d'un audit juridique avant la vente

La documentation de copropriété (procès-verbaux, règlement, carnet d'entretien, situation financière du syndicat) est technique et dispersée. Un audit juridique préalable à la mise en vente permet d'identifier les décisions récentes susceptibles d'affecter le bien, qu'il s'agisse d'une résolution encore contestable ou d'un appel de fonds à venir, et d'anticiper les questions qu'un acquéreur ou son notaire ne manqueront pas de poser.