État des risques (ERP) : ce que tout vendeur doit vérifier en 2026

Un document que les vendeurs sous-estiment souvent

Les incendies qui ont touché le Bassin d’Arcachon fin juillet 2026 ont relancé une question que beaucoup de propriétaires négligent au moment de vendre : celle des risques naturels et technologiques pesant sur un bien. En France, cette information n’est pas laissée à l’appréciation du vendeur. Elle fait l’objet d’un document obligatoire, l’état des risques et pollutions (ERP), qui doit être remis à l’acquéreur avant la signature du compromis.

Ce document, parfois encore appelé par son ancien nom d’ERNMT ou d’IAL (information acquéreur locataire), recense les risques naturels, miniers et technologiques identifiés sur la commune du bien, ainsi que certaines expositions comme le radon ou le retrait-gonflement des argiles.

Ce que contient l’état des risques et pollutions

L’ERP s’appuie sur les arrêtés préfectoraux et sur les données publiques disponibles sur le site Géorisques, qui permet à tout propriétaire de générer le document pour une adresse donnée. Il doit dater de moins de six mois à la date de signature de l’avant-contrat et être annexé à la fois au compromis et à l’acte authentique.

Selon la localisation du bien, l’état des risques peut mentionner :

• les zones inondables et les plans de prévention des risques d’inondation ;
• les mouvements de terrain, dont le retrait-gonflement des argiles, dont l’encadrement a été renforcé pour les maisons individuelles par la loi Climat et Résilience de 2021 ;
• l’exposition à la submersion marine et, sur le littoral, le recul du trait de côte ;
• le potentiel radon de la commune, classé en trois zones par l’Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire ;
• les risques technologiques liés à des installations classées ou à un plan de prévention des risques technologiques à proximité.

Le radon, une particularité du sous-sol breton

Ce point concerne directement les vendeurs d’Ille-et-Vilaine et du Morbihan. Le radon est un gaz radioactif naturel qui s’infiltre depuis le sous-sol, en particulier dans les zones à socle granitique ou schisteux. Or, une large partie du territoire breton est classée en zone 3, la catégorie de potentiel radon la plus élevée. Cette information doit obligatoirement figurer dans l’état des risques et pollutions dès lors que la commune est concernée, indépendamment de toute mesure réalisée dans le logement lui-même.

Beaucoup de propriétaires bretons découvrent cette mention au moment de préparer leur vente, alors qu’elle est connue de longue date des professionnels du secteur. Anticiper cette information évite les questions de dernière minute de l’acquéreur, voire du notaire, juste avant la signature.

Littoral et submersion marine : un sujet sensible en Bretagne

Sur le littoral morbihannais notamment, la loi Climat et Résilience de 2021 a introduit une cartographie du recul du trait de côte, que les communes concernées doivent intégrer à leur document d’urbanisme. Les biens situés dans ces zones peuvent faire l’objet de mentions spécifiques dans l’état des risques, voire de restrictions à la construction ou à l’extension. Un vendeur qui ignore ce classement s’expose à devoir refaire son dossier de diagnostic en urgence, au risque de retarder la signature.

Paris et petite couronne : des risques différents, mais bien réels

À Paris et dans les Hauts-de-Seine ou le Val-de-Marne, le radon est nettement moins présent, le sous-sol sédimentaire du bassin parisien étant classé pour l’essentiel en zone à potentiel faible. En revanche, l’état des risques y met souvent en avant l’exposition aux crues de la Seine ou de la Marne, encadrées par des plans de prévention des risques d’inondation, ainsi que la présence de sols argileux sensibles au retrait-gonflement dans certains secteurs. La proximité d’anciens sites industriels ou d’installations classées peut également justifier une mention au titre des risques technologiques.

Comment sécuriser ce point avant de mettre son bien en vente

Le document se génère gratuitement en ligne, mais son interprétation demande de croiser plusieurs sources : arrêtés de catastrophe naturelle, zonage sismique, cartes d’aléas, données radon par commune. Un oubli n’annule pas la vente, mais expose le vendeur à un risque de contentieux si l’acquéreur découvre après coup un risque non mentionné : il peut alors demander la résolution de la vente ou une diminution du prix devant le tribunal.

C’est un des points qu’un audit juridique préalable à la mise en vente permet de sécuriser, au même titre que les diagnostics techniques ou la vérification des documents de copropriété.

Ce qu’il faut retenir

L’état des risques et pollutions n’est pas une formalité accessoire : c’est un document daté et opposable, qui engage la responsabilité du vendeur. En Bretagne, le radon et l’exposition littorale méritent une attention particulière ; à Paris et en petite couronne, ce sont plutôt les risques d’inondation et de sols argileux qui reviennent le plus souvent. Dans tous les cas, mieux vaut vérifier ce document en amont plutôt que de le découvrir dans l’urgence, à quelques jours de la signature.