Dépôt de garantie et séquestre : à qui revient l'argent si la vente n'aboutit pas ?

Une somme versée dès l'avant-contrat, mais pas au vendeur

À la signature du compromis ou de la promesse de vente, l'acheteur verse une somme, en général comprise entre 5 et 10 % du prix. Beaucoup de vendeurs pensent qu'il s'agit d'un premier paiement qui leur revient immédiatement. Ce n'est pas le cas : cette somme ne vous est jamais remise à ce stade, et sa destination finale dépend de la façon dont la vente se déroule, ou échoue.

Le nom de cette somme, et surtout son sort en cas d'échec de la vente, diffèrent selon le type d'avant-contrat signé.

Dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation : deux logiques différentes

Deux types d'avant-contrats existent, et chacun donne un nom et un rôle différents à la somme versée.

• Dans un compromis de vente (promesse synallagmatique), les deux parties s'engagent fermement, sous réserve de conditions suspensives. La somme versée s'appelle alors dépôt de garantie : il s'agit d'un acompte sur le prix de vente, qui sera déduit du montant payé le jour de l'acte définitif.
• Dans une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage à vendre ; l'acheteur dispose d'une option qu'il peut lever ou non dans le délai convenu. La somme versée s'appelle alors indemnité d'immobilisation : c'est le prix de cette option, c'est-à-dire la contrepartie du temps pendant lequel le bien lui est réservé.

Cette distinction n'est pas qu'une question de vocabulaire : elle détermine directement qui peut récupérer la somme, et dans quelles conditions.

Pourquoi cette somme est séquestrée, et jamais versée au vendeur

Qu'il s'agisse d'un dépôt de garantie ou d'une indemnité d'immobilisation, la somme est versée au compte séquestre du notaire, et non entre vos mains. En pratique, ce versement intervient généralement après la purge du délai de rétractation de l'acheteur.

Cette règle protège les deux parties. Si elle vous était versée directement, et que la vente échouait ensuite pour un motif légitime (rétractation, condition suspensive non réalisée), vous devriez la restituer vous-même, parfois après l'avoir déjà engagée ailleurs. Le notaire conserve les fonds jusqu'à ce que le sort de la vente soit connu : signature de l'acte définitif, rétractation, ou échec d'une condition suspensive.

Les cas où la somme revient à l'acheteur

Plusieurs situations, prévues par la loi ou par le contrat, conduisent à une restitution intégrale à l'acheteur.

• La rétractation dans les 10 jours. L'acheteur non professionnel d'un logement dispose de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la notification de l'avant-contrat avec toutes ses annexes, pour se rétracter sans avoir à justifier d'un motif, et sans aucune pénalité. Si ce délai expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. Dans ce cas, toute somme versée doit être restituée intégralement : cette protection est d'ordre public, et aucune clause du contrat ne peut y faire exception.
• L'échec d'une condition suspensive. La plus fréquente concerne l'obtention d'un prêt immobilier : dès que l'achat est financé par un emprunt, l'avant-contrat prévoit un délai, qui ne peut être inférieur à un mois, pendant lequel l'acheteur doit obtenir son financement selon des caractéristiques précises (montant, taux maximal, durée). S'il essuie un refus conforme à ces caractéristiques, après avoir fait sa demande de bonne foi et dans les temps, la condition suspensive échoue : toutes les sommes versées sont restituées.
• D'autres conditions suspensives usuelles jouent le même rôle : absence de servitude ou de projet d'urbanisme dépréciant le bien, renonciation de la commune à son droit de préemption, purge des inscriptions hypothécaires par le prix de vente. Si l'une d'elles n'est pas réalisée, la vente tombe et l'acheteur récupère sa somme.

À l'inverse, un acheteur qui ne dépose aucune demande de prêt, ou qui dépose volontairement une demande ne correspondant pas aux caractéristiques prévues dans l'avant-contrat, peut voir la condition suspensive considérée comme réputée accomplie : il perd alors la protection qu'elle lui offrait.

Les cas où la somme revient au vendeur

À l'inverse, la somme peut vous rester acquise lorsque c'est l'acheteur qui renonce à la vente sans motif légitime, une fois le délai de rétractation passé et les conditions suspensives levées ou satisfaites.

• Dans une promesse unilatérale de vente : si l'acheteur ne lève pas l'option dans le délai prévu, sans motif légitime, il perd l'indemnité d'immobilisation, qui vous revient en totalité. C'était précisément le prix de l'engagement que vous aviez pris de lui réserver le bien.
• Dans un compromis de vente : si l'acheteur refuse de signer l'acte définitif sans motif légitime, en dehors de la rétractation ou d'une condition suspensive non réalisée, vous disposez de deux options. Vous pouvez demander l'exécution forcée de la vente devant le tribunal, ou invoquer la clause pénale prévue dans le compromis, qui vous permet généralement de conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnisation.

Dans les deux cas, la somme ne vous revient que si l'échec de la vente est imputable à l'acheteur, sans justification reconnue par la loi ou le contrat. Un refus de prêt conforme aux conditions prévues, par exemple, ne vous permet jamais de conserver la somme, même s'il intervient tardivement.

Ce qu'il faut retenir

• La somme versée à la signature de l'avant-contrat est un acompte (dépôt de garantie) ou le prix d'une option (indemnité d'immobilisation), selon le type d'acte signé.
• Elle reste chez le notaire, au compte séquestre, et ne vous est jamais versée directement avant la vente définitive.
• L'acheteur la récupère intégralement en cas de rétractation dans les 10 jours, ou si une condition suspensive, notamment celle du prêt, échoue légitimement.
• Elle peut vous revenir si l'acheteur renonce sans motif légitime, une fois le délai de rétractation passé et les conditions suspensives satisfaites.
• Le notaire reste l'interlocuteur à consulter pour toute situation particulière, car les clauses de chaque avant-contrat peuvent préciser ces règles.