Indice de référence des loyers : pourquoi il augmente de 1,57 % au troisième trimestre 2026

Un indice qui accélère légèrement

L'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) a publié l'indice de référence des loyers (IRL) du troisième trimestre 2026. Il s'établit à 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an, contre +1,15 % au trimestre précédent. Cette accélération, modeste mais réelle, intéresse directement les propriétaires bailleurs qui s'appuient sur cet indice pour réviser le loyer de leurs locataires, ainsi que les investisseurs qui cherchent à anticiper l'évolution de leurs revenus locatifs.

Par dérogation, l'indice s'établit à 145,21 dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution (départements et régions d'outre mer) et à 143,80 dans la collectivité de Corse. Ces écarts s'expliquent par des règles de calcul spécifiques appliquées localement depuis plusieurs années.

Comment l'IRL est calculé

L'IRL est un indice chaîné en glissement annuel. Concrètement, il se déduit de l'indice du même trimestre de l'année précédente en lui appliquant l'évolution, entre les deux périodes, de la moyenne sur douze mois consécutifs de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (IPC). Depuis le premier trimestre 2026, l'IPC utilisé pour ce calcul est basé sur une référence 100 en 2025, mais l'IRL conserve, lui, sa référence historique 100 au quatrième trimestre 1998. Le calcul s'effectue sur la série non arrondie de l'IPC, et seul le résultat final (niveau et évolution de l'IRL) est arrondi à deux décimales.

Ce mécanisme explique pourquoi l'IRL suit, avec un léger décalage, la tendance générale des prix à la consommation : quand l'inflation hors tabac et hors loyers ralentit ou accélère, l'IRL finit par refléter ce mouvement quelques mois plus tard.

Le souvenir du bouclier loyer

Entre le troisième trimestre 2022 et le premier trimestre 2024, la hausse de l'IRL avait été plafonnée par la loi : la variation en glissement annuel ne pouvait pas dépasser 3,5 % en métropole, 2,5 % dans les départements et régions d'outre mer, et 2,0 % en Corse. Ce dispositif, appelé bouclier loyer, visait à protéger le pouvoir d'achat des locataires pendant le pic d'inflation. Il a pris fin début 2024 : depuis, l'IRL évolue librement selon la formule habituelle, sans plafond légal.

Ce que cela change pour réviser un loyer

Dans un bail d'habitation, la révision annuelle du loyer n'est possible que si une clause le prévoit expressément et si elle intervient à la date anniversaire du contrat (ou à la date prévue par le bail). Le propriétaire applique alors la variation de l'IRL publiée pour le trimestre de référence inscrit dans le bail, et non l'indice du trimestre en cours au moment de la révision.

Concrètement, pour un loyer de 800 € révisé sur la base d'un trimestre où l'IRL a progressé de 1,57 %, le nouveau loyer s'élève à environ 812,56 €. Si le bailleur ne révise pas le loyer dans l'année qui suit la date prévue, il perd le bénéfice de la révision pour cette période : la hausse ne peut pas être rattrapée rétroactivement au delà d'un an.

Cette règle s'applique aux baux de résidence principale soumis à la loi du 6 juillet 1989. Pour les baux commerciaux, c'est un autre indice, l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), qui sert de référence.

Un signal utile pour les propriétaires bailleurs

Au delà de la révision annuelle, l'évolution de l'IRL constitue un indicateur de contexte pour tout propriétaire qui loue ou envisage de louer un bien. Une hausse de l'indice traduit, en partie, l'inflation générale qui pèse aussi sur les charges de copropriété, les travaux d'entretien ou la fiscalité locale. Un rendement locatif qui ne progresse pas au même rythme que ces charges peut, à terme, s'éroder.

Pour les investisseurs qui comparent plusieurs biens avant un achat locatif, il est utile de vérifier la date de signature du bail en cours et le trimestre de référence utilisé pour les révisions passées : cela permet de reconstituer l'historique des hausses déjà appliquées et d'estimer la marge de progression du loyer dans les prochaines années.

Enfin, pour un propriétaire qui envisage de vendre un bien actuellement loué, la connaissance précise du loyer en cours et de ses modalités de révision fait partie des éléments attendus par un acheteur investisseur. Une estimation fiable du bien tient compte à la fois du loyer perçu et de son potentiel d'évolution au regard de l'IRL.