Assurance de prêt immobilier : les réflexes à avoir avant de signer son offre

Une garantie presque toujours exigée par la banque

Lors d'un achat immobilier, l'attention se porte souvent sur le taux du crédit. L'assurance de prêt, elle, reste dans l'ombre alors qu'elle peut représenter une part importante du coût total du financement. Ce contrat n'est pas obligatoire au sens strict de la loi, mais les banques l'exigent presque systématiquement avant d'accorder un crédit immobilier.

Il prend en charge tout ou partie du remboursement du prêt en cas de décès, de perte totale et irréversible d'autonomie, d'invalidité ou d'incapacité de travail. La garantie perte d'emploi, elle, demeure facultative et s'ajoute en option selon les profils.

Le droit à la délégation d'assurance

Depuis la loi Lagarde de 2010, un emprunteur peut choisir un contrat d'assurance différent de celui proposé par sa banque : c'est la délégation d'assurance. Ce choix est possible à condition que le contrat externe offre des garanties équivalentes à celles exigées par l'établissement prêteur.

La banque ne peut pas refuser un contrat concurrent au seul motif qu'il ne vient pas d'elle. Elle doit examiner les garanties proposées et motiver par écrit tout refus. Pour comparer sereinement, mieux vaut demander tôt dans le processus la fiche standardisée d'information et la fiche personnalisée, qui détaillent le niveau de garanties attendu par la banque.

Comparer avant de signer, pas après

Lancer cette comparaison avant la signature de l'offre de prêt laisse davantage de marge de négociation. Attendre le dernier moment conduit souvent à accepter le contrat de la banque par facilité, sans avoir mesuré l'écart de coût sur la durée totale du crédit.

Les points à vérifier avant de choisir un contrat

Un contrat moins cher n'est pas nécessairement le plus protecteur. Plusieurs éléments méritent une lecture attentive avant de s'engager :

• les exclusions de garantie, propres à chaque assureur ;
• les délais de carence, période pendant laquelle une garantie ne s'applique pas encore ;
• les franchises, qui retardent le versement des indemnités ;
• le mode d'indemnisation, forfaitaire ou indemnitaire ;
• la quotité assurée pour chaque emprunteur.

La quotité, un choix décisif pour les couples

Dans un achat à deux, la quotité correspond à la part du capital couverte par l'assurance pour chaque co-emprunteur. Une répartition à 50 % sur chaque tête permet de couvrir la totalité du prêt en cas de décès ou d'invalidité de l'un des deux. Une quotité à 100 % sur chaque emprunteur offre une protection plus large, notamment en cas d'accident touchant les deux personnes, mais elle coûte plus cher chaque mois.

Loi Lemoine : résiliation libre et questionnaire de santé allégé

La loi Lemoine, entrée en vigueur en 2022, a modifié deux règles importantes. D'abord, le questionnaire de santé n'est plus exigé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le remboursement du prêt s'achève avant le 60e anniversaire de l'emprunteur.

Ensuite, il devient possible de changer d'assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalité, dès lors que le nouveau contrat respecte l'équivalence des garanties exigée par la banque. Celle-ci dispose d'un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception du dossier complet pour répondre à une demande de substitution, et doit justifier tout refus.

TAEA et coût total : regarder au-delà de la mensualité

Comparer deux contrats sur la seule mensualité peut induire en erreur. Le TAEA, taux annuel effectif de l'assurance, permet de comparer le coût réel de plusieurs offres sur une base commune. Une différence de quelques euros par mois peut représenter plusieurs milliers d'euros sur quinze ou vingt ans.

Les erreurs fréquentes à éviter

• se focaliser uniquement sur le taux du crédit sans regarder le coût de l'assurance ;
• choisir le contrat le moins cher sans vérifier les exclusions et les délais de carence ;
• négliger la répartition de la quotité au sein d'un couple ;
• attendre la signature de l'offre pour comparer les contrats ;
• ne pas conserver l'offre de prêt, les fiches d'information et le tableau des garanties.

Pour un achat en Bretagne, dans l'Ouest ou en petite couronne parisienne, où les montants empruntés varient fortement selon les secteurs, cette vigilance sur l'assurance de prêt fait souvent la différence entre un financement maîtrisé et des mensualités mal anticipées sur quinze, vingt ou vingt-cinq ans.