Taux d'usure au 1er octobre 2026 : comment éviter un refus de prêt immobilier

Le taux d'usure grimpe de nouveau au 1er octobre 2026

Chaque trimestre, la Banque de France fixe un plafond légal au-delà duquel un crédit immobilier ne peut pas être accordé : le taux d'usure. À compter du 1er octobre 2026, ce plafond augmente de nouveau, mais de façon limitée. Pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus, il passe de 5,29 % à 5,40 %. Sur la tranche de 10 à moins de 20 ans, il grimpe de 4,57 % à 4,68 %, et sur les crédits de moins de 10 ans, de 4,07 % à 4,09 %. Ces chiffres figurent dans un avis daté du 25 septembre 2026, publié au Journal officiel le lendemain.

Sur la tranche la plus utilisée par les acquéreurs, les prêts de 20 ans et plus, la hausse représente 0,11 point sur un trimestre et 0,27 point depuis le début de l'année 2026. Un mouvement réel, mais qui reste en retrait par rapport à la remontée des barèmes bancaires observée depuis la rentrée.

Pourquoi un prêt à 3,80 % peut malgré tout être refusé

Le taux d'usure ne se compare pas au taux nominal affiché par la banque, mais au taux annuel effectif global (TAEG). Ce taux intègre l'ensemble du coût du crédit : intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier et frais de garantie. Si le TAEG dépasse le plafond en vigueur, l'établissement ne peut légalement pas accorder le prêt, quel que soit le taux d'intérêt négocié.

Le courtier Vousfinancer illustre ce mécanisme avec l'exemple d'un couple emprunteur de 200 000 € sur 20 ans à 3,80 %. Avec une assurance emprunteur à 100 % pour chaque emprunteur au taux de 0,40 %, 2 000 € de frais de dossier et 2 600 € de frais de garantie, le TAEG atteint 5,46 %, soit 0,06 point au-dessus du plafond de 5,40 % applicable à partir du 1er octobre. Dans cette configuration, le prêt ne peut pas être accordé en l'état.

Le poids de l'assurance emprunteur dans le calcul augmente avec l'âge de l'emprunteur ou en présence d'un risque de santé aggravé. Sur les crédits de courte durée, les frais fixes de dossier et de garantie pèsent également proportionnellement plus lourd, ce qui peut aussi rapprocher le TAEG du plafond.

Un plafond qui suit les taux bancaires avec retard

Le taux d'usure de chaque trimestre est calculé par la Banque de France à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques au trimestre précédent, puis majorés d'un tiers. Le plafond applicable d'octobre à décembre 2026 reflète donc des crédits accordés avant octobre. Lorsque les barèmes bancaires remontent rapidement, comme c'est le cas depuis plusieurs mois, ce décalage peut rapprocher certains dossiers du seuil légal, en particulier ceux dont le TAEG est déjà élevé pour d'autres raisons : âge, profil de risque, ou durée courte.

Une révision mensuelle du taux d'usure, plutôt que trimestrielle, avait déjà été appliquée par la Banque de France entre février et décembre 2023, lors d'un précédent épisode de hausse des taux. Certains courtiers plaident pour son retour temporaire afin de limiter les blocages de dossiers en période de tension.

Les leviers pour rester sous le plafond

Avant de déposer un dossier de financement, plusieurs vérifications permettent de limiter le risque de refus :

• Demander systématiquement le TAEG de l'offre complète, et pas seulement le taux nominal du crédit.
• Comparer plusieurs établissements bancaires : les barèmes et les frais de dossier varient sensiblement d'une banque à l'autre.
• Faire jouer la délégation d'assurance emprunteur, souvent moins coûteuse qu'un contrat groupe bancaire, ce qui réduit le TAEG.
• Ajuster la répartition de la quotité d'assurance entre co-emprunteurs selon leur âge et leur état de santé, plutôt que de retenir systématiquement 100 % chacun.
• Solliciter un courtier en crédit immobilier, qui connaît les grilles de chaque banque et peut orienter le dossier vers l'établissement le plus adapté.

Ces vérifications sont particulièrement utiles pour les emprunteurs de plus de 50 ans, les profils avec un risque de santé aggravé, ou les crédits sur une durée courte : trois situations où le TAEG se rapproche le plus souvent du plafond légal.

Ce que cela signifie pour un achat en Bretagne ou en petite couronne parisienne

Pour un acquéreur en Ille-et-Vilaine, dans le Morbihan ou en petite couronne parisienne, ce léger ajustement du taux d'usure ne bouleverse pas le marché du financement. Il rappelle surtout l'intérêt de préparer son dossier de crédit en amont de la recherche du bien, et pas seulement après la signature d'une offre d'achat. Un TAEG calculé et validé par un courtier avant la signature du compromis limite les mauvaises surprises et sécurise le délai fixé par la condition suspensive de prêt.