Prix immobilier en 2026 : pourquoi l'écart entre deux biens voisins se creuse

Un marché national stable en façade, mais de plus en plus fragmenté

Selon une étude du réseau d'agences ERA Immobilier portant sur le premier semestre 2026, les prix moyens des dix principales métropoles françaises évoluent peu depuis le début de l'année. Mais cette stabilité statistique masque une réalité plus contrastée : au sein d'une même ville, voire d'un même quartier, l'écart de valeur entre deux logements peut désormais atteindre plusieurs dizaines de pourcents. Le prix au mètre carré moyen, longtemps utilisé comme repère, perd donc en pertinence pour estimer un bien précis.

La performance énergétique, premier facteur de dispersion des prix

Trois critères expliquent cette polarisation croissante : la performance énergétique du logement, sa localisation précise et la qualité de ses prestations. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) joue un rôle de plus en plus déterminant dans la négociation. Les logements classés A ou B bénéficient d'une prime de rareté et se vendent rapidement, tandis que les biens classés F ou G subissent des décotes pouvant atteindre 15 à 25 %, les acheteurs intégrant désormais le coût des travaux de rénovation dès leur offre initiale.

Ce basculement n'est pas propre aux grandes métropoles étudiées par ERA. Il se retrouve, à des degrés divers, dans la plupart des marchés tendus, y compris en petite couronne parisienne et dans les principaux pôles urbains de l'Ouest, où l'écart entre un bien rénové et une passoire thermique pèse de plus en plus lourd dans les négociations.

L'exemple parisien : des écarts inédits au mètre carré

Paris illustre bien l'ampleur du phénomène. Selon la même étude, certaines transactions dans le 6ᵉ et le 16ᵉ arrondissement dépassent désormais 31 000 €/m² sur les biens d'exception, quand des studios classés DPE G se négocient sous les 7 200 €/m² dans le nord du 17ᵉ arrondissement. Un même arrondissement peut ainsi rassembler des réalités de prix très différentes selon l'état du bien, son étage, son exposition ou son classement énergétique.

Pour un vendeur, cela signifie qu'une estimation approximative, fondée sur le seul prix moyen du quartier, peut conduire à surévaluer ou sous-évaluer un bien de manière significative.

Un contexte de taux et de soutien au logement à surveiller

Le marché évolue aussi sous l'effet de la remontée progressive des taux de crédit, portée par l'inflation, le coût de l'énergie et un contexte géopolitique international incertain. Les volumes de transactions reculent légèrement mais restent à un niveau jugé solide par les professionnels du secteur.

Le retour du prêt à taux zéro (PTZ) sur l'ensemble du territoire, étendu aux maisons individuelles neuves, redonne en revanche du pouvoir d'achat aux primo-accédants, qui redeviennent un moteur important du marché. Les investisseurs et les acheteurs en secondo-accession restent, eux, plus freinés par le contexte réglementaire et financier. Le logement figure par ailleurs de nouveau parmi les priorités des pouvoirs publics : plusieurs rapports récents, dont le rapport Jeanbrun, plaident pour la simplification des normes et le soutien à la rénovation énergétique.

Ce que cela change pour vendre son bien

Dans ce contexte, une estimation fine et documentée devient un préalable indispensable à toute mise en vente. Trois réflexes permettent de limiter le risque de mauvaise évaluation :

• Comparer son bien à des transactions réellement comparables (état, étage, DPE, exposition), plutôt qu'à une moyenne de quartier.
• Anticiper l'impact du DPE sur la négociation, en réalisant si besoin un diagnostic à jour avant la mise en vente.
• Documenter les points forts du bien (rénovation récente, isolation, exposition) pour justifier un prix aligné sur le haut de la fourchette locale.

Ce que cela change pour acheter

Pour un acheteur, cette fragmentation du marché peut aussi être une opportunité : les biens à rénover, souvent délaissés en raison de leur DPE, se négocient parfois nettement sous le prix du marché local. À condition d'anticiper précisément le coût des travaux et leur délai de réalisation, ils peuvent représenter un bon point d'entrée, notamment pour les primo-accédants qui bénéficient à nouveau du PTZ.

Un marché à lire bien précisément avant toute décision

Cette hyperlocalisation des prix rend l'accompagnement par un professionnel d'autant plus utile, que ce soit pour fixer un prix de vente réaliste dès la mise en marché ou pour évaluer objectivement une offre d'achat sur un bien à rénover. Une estimation construite sur des transactions comparables et sur les données notariales du secteur reste, dans ce contexte, plus fiable qu'une moyenne de quartier affichée en ligne.