Île-de-France : pourquoi votre budget achète 10 m² de moins qu'en 2022

Un pouvoir d'achat immobilier toujours sous tension en Île-de-France

Les Notaires du Grand Paris ont publié en septembre 2026 une analyse qui mesure concrètement l'effet de la hausse des taux et des prix sur le budget des acquéreurs franciliens. Leur constat : à mensualité comparable, la surface qu'un ménage peut acheter reste nettement inférieure à celle de début 2022, malgré une stabilisation des prix des logements anciens et une reprise des transactions.

Jusqu'à une pièce en moins pour une mensualité identique

Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Une mensualité qui permettait de financer une maison de 100 m² début 2022 ne correspond plus qu'à 90,4 m² en septembre 2026. Pour un appartement, la surface accessible est passée de 65 m² à 57,4 m² sur la même période. Les notaires rapprochent cette perte, pour une maison, de l'équivalent d'une pièce en moins.

La situation s'est toutefois améliorée depuis 2023, année où la remontée des taux avait fait chuter la surface accessible à 81,2 m² pour une maison et à 54,5 m² pour un appartement. Une partie du terrain perdu a donc été regagnée depuis 2024, sans retour au niveau de 2022.

Les grands logements reculent dans les ventes

Cette contrainte budgétaire se traduit directement dans la structure des transactions. Au premier semestre 2026, les appartements d'au moins quatre pièces représentent 23,6 % des ventes d'appartements en Île-de-France, contre 26,4 % en 2021. Pour les maisons, la part des biens d'au moins six pièces passe de 43 % en 2021 à 39,8 % en 2026, après avoir pourtant progressé de 30,6 % en 2007 à ce pic de 43 %.

Ce mouvement intervient après une contraction marquée du marché : entre 2021 et 2025, les ventes de logements anciens ont reculé de 30 % en Île-de-France, avec une baisse de 27 % pour les appartements et de 37 % pour les maisons. Le vieillissement démographique joue aussi un rôle de fond : le nombre moyen de personnes par ménage francilien est passé d'environ 2,7 en 1968 à 2,2 en 2023, et de 2,2 à 1,8 à Paris intra-muros.

Des écarts marqués selon les départements

Les disparités locales restent fortes. À Paris, les appartements d'au moins quatre pièces ne représentent que 19,8 % des ventes, contre 32,1 % dans les Yvelines. Pour les maisons d'au moins six pièces, leur part atteint 50,3 % dans les Hauts-de-Seine et 46,2 % dans les Yvelines. Depuis 2021, le recul des grands logements est particulièrement marqué en Seine-et-Marne (-5 points) et dans l'Essonne (-4,5 points), tandis que la Seine-Saint-Denis suit une trajectoire inverse, avec une part des grandes maisons en hausse de 1,5 point, à 34,1 %.

Un marché qui repart, mais de façon inégale

Sur la période de mai à juillet 2026, les Notaires du Grand Paris ont recensé 36 810 ventes de logements anciens en Île-de-France, soit 5 % de plus qu'un an auparavant et 16 % de plus qu'à la même période de 2024. Les appartements progressent un peu plus vite (26 170 ventes, +6 %) que les maisons (10 640 ventes, +3 %).

La reprise se répartit de façon inégale selon les secteurs :

• Petite Couronne : 12 830 ventes, en hausse de 6 % sur un an.
• Paris : 8 260 ventes, en hausse de 4 %.
• Grande Couronne : 15 720 ventes, également en hausse de 4 %.
• Entre départements, l'écart de progression va de 1 % dans l'Essonne à 11 % dans le Val-de-Marne.

Par type de bien, les contrastes sont encore plus nets : les ventes d'appartements reculent de 1 % dans l'Essonne mais progressent de 14 % dans le Val-de-Marne, tandis que les ventes de maisons augmentent de 7 % en Petite Couronne contre 2 % en Grande Couronne, avec une hausse de 10 % dans les Hauts-de-Seine et un repli de 1 % en Seine-et-Marne.

Ce que cela change concrètement pour un projet d'achat ou de vente

Pour un acquéreur en petite couronne parisienne, ces chiffres confirment l'intérêt d'arbitrer finement entre surface, localisation et budget avant de se positionner sur un bien. Revoir ses critères de surface à la baisse, élargir la recherche à des communes limitrophes ou comparer précisément sa capacité d'emprunt avec le marché local permet d'éviter des visites inutiles sur des biens hors budget.

Pour un vendeur, en particulier d'un grand logement, ces données invitent à une estimation réaliste tenant compte de la demande effective sur sa commune : un bien de six pièces ne se valorise pas de la même façon dans les Hauts-de-Seine, où ce type de logement reste recherché, qu'en Seine-et-Marne, où la demande recule. Une estimation fondée sur des données de ventes locales récentes, plutôt que sur une moyenne régionale, reste l'outil le plus fiable pour fixer un prix cohérent avec le marché actuel.