Quelle est la différence entre le compromis et la promesse de vente ?

Vous êtes en plein processus de vente ou bien d’achat immobilier ? Sans doute avez-vous déjà entendu parler des termes pour le moins obscurs promesse synallagmatique de vente et promesse unilatérale de vente. Plus communément appelés compromis de vente et promesse de vente, ils précèdent la signature de l’acte authentique de vente et permettent de préciser les contours et les conditions d’une cession de bien immobilier. 

Qu’est-ce qui les différencie et qu’est-ce que cela implique pour le vendeur et l’acheteur ?

 Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente

Il y a compromis de vente lorsque le vendeur d’un bien s’engage à le vendre à un prix déterminé à une personne qui s’engage à le lui acquérir au même prix, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives. C’est la forme la plus courante d’avant-contrat de vente, et qui engage les deux parties. Si l’une des parties devait manquer à ses engagements, elle court donc le risque de s’exposer à des sanctions dans le cas ou l’autre partie déciderait d’engager des procédures judiciaires. L’acquéreur dispose cependant d’un délai de 10 jours pour se rétracter, sans pénalité financière ou judiciaire et sans avoir à justifier d’un motif quelconque.

La promesse de vente ou promesse unilatérale de vente

Lors d’une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre son bien à un prix déterminé. L’acquéreur se réserve alors le droit d’acheter ou non, et dispose donc d’une option d’achat. Il dispose toujours d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel il peut renoncer à l’achat, sans aucune pénalité ni motif à communiquer. S’il décide de lever l’option (autrement dit d’acheter le bien) dans le délai imparti, il accepte d’acquérir le bien aux conditions fixées au préalable et les deux parties sont alors engagées. S’il décide de ne pas lever l’option (ne pas acheter le bien), le vendeur conservera alors l’indemnité d’immobilisation versée par l’acheteur (souvent entre 5 et 10% du prix du bien) et sera à nouveau autorisé à vendre son bien à un autre acheteur.

Les clauses suspensives

Qu’il s’agisse d’une promesse ou d’un compromis de vente, il est toujours possible d’introduire des clauses suspensives qui entraineront l’annulation du contrat sans indemnités. La plus courante de ces clauses est la non-obtention d’un prêt auprès d’une banque sous un délai précis, par exemple 30 jours. D’autres clauses peuvent également concerner, par exemple, la validité du permis de construire ou encore le droit de préemption de la mairie, la mairie étant en effet en droit d’être l’acheteur prioritaire lors de la cession de certains biens.

L’astuce Astero : faites-vous accompagner par un Notaire pour la rédaction et la signature de l’avant-contrat de vente. Son recours n’est certes pas obligatoire dès ce stade mais son intervention vous permettra de vendre ou d’acheter en toute sécurité.